Airbnb & Βραχυχρόνια Μίσθωση 2026 — Συμφέρει ή όχι;

Όταν μιλάμε για βραχυχρόνια μίσθωση, το μυαλό μας πάει στην Airbnb. Η Airbnb είναι μία εταιρεία βραχυχρόνιας μίσθωσης η οποία ξεκίνησε στην ουσία αυτήν την ιδέα. Αυτή η ιδέα ξεκίνησε το 2007 στο Σαν Φρανσίσκο όταν ένα ζευγάρι προκειμένου να τσοντάρει στο ενοίκιό του φιλοξενούσε άτομα σε φουσκωτά στρώματα.

Από εκεί ξεκίνησε και η λέξη air και η πρώτη επωνυμία ήταν air bed and breakfast και το 2026 έφτασε να είναι μία αγορά δισεκατομμυρίων. Το Airbnb και γενικότερα η βραχυχρόνια μίσθωση δεν ξεκίνησε ως ανταγωνισμός των ξενοδοχείων. Ξεκίνησε ως μία ιδέα για να τσοντάρουνε χρήματα στο ενοίκιό τους και πλέον έχει μετατραπεί σε ένα πλήρες επιχειρηματικό μοντέλο και μία αγορά δισεκατομμυρίων.

Από ιδέα ανάγκης σε αγορά ακινήτων. Πλέον υπάρχουν χιλιάδες εταιρείες που αγοράζουν ακίνητα, τα μετατρέπουν σε βραχυχρόνιες μισθώσεις και αντί επί της ουσίας να τα κάνουν ξενοδοχειακές μονάδες τα μισθώνουν ως βραχυχρόνια μίσθωση σε πλατφόρμες τύπου Airbnb ή ακόμα και στην ίδια την Airbnb. Οι κυβερνήσεις λοιπόν αποφάσισαν σταδιακά να ρυθμίσουν αυτό το καθεστώς όχι μόνο επειδή έφτασε να πάρει τεράστια έκταση, αλλά και επειδή έχει μετατραπεί σε τουριστικό κατάλυμα με αντίστοιχες ευθύνες.

Πλέον οι ρυθμίσεις που υπάρχουνε από τις κυβερνήσεις σε όλα τα κράτη είναι αρκετές και μπορούμε να πούμε πως πλέον έχει μετατραπεί σε ένα καθαρά επιχειρηματικό μοντέλο. Ας δούμε λοιπόν τι ισχύει στην Ελλάδα σήμερα, το 2026 και αν συμφέρει για κάποιον να νοικιάσει το σπίτι του σε βραχυχρόνια μίσθωση ή για μακροχρόνια μίσθωση ή σαν επιχειρηματικό μοντέλο είναι κάτι που αξίζει να ασχοληθεί κάποιος. Αρχικά θα πρέπει να δούμε τι είναι η βραχυχρόνια μίσθωση.

Βραχυχρόνια μίσθωση είναι οποιαδήποτε μίσθωση ή υπεκμίσθωση ενός ακινήτου δηλαδή όταν νοικιάζουμε ένα ακίνητο μέχρι και για 59 μέρες. Πάνω από 59 μέρες δεν θεωρείται βραχυχρόνια μίσθωση και θεωρείται μακροχρόνια μίσθωση δηλαδή κανονική ενοικίαση χώρου. Εδώ όμως πρέπει να κάνουμε μία διευκρίνιση.

Πάνω από 59 μέρες θεωρείται κανονική εκμίσθωση ακινήτου. Όμως σε οποιαδήποτε περίπτωση που θα γίνει ένα συμβόλαιο με διάρκεια λιγότερο από τρία έτη είναι σαν να το έχουμε κάνει για τρία έτη. Άρα δεν μπορούμε να κάνουμε ένα συμβόλαιο επί της ουσίας για ένα ή δύο χρόνια ή θα πάμε στη βραχυχρόνια μίσθωση δηλαδή κάτω από 60 μέρες ή θα πρέπει να κάνουμε μία σύμβαση ενοικίασης για τρία χρόνια τουλάχιστον.

Έχουν ξεκινήσει κάποιοι περιορισμοί. Οι περιορισμοί σε Αθήνα και Θεσσαλονίκη για τη μετατροπή ενός ακινήτου σε Airbnb έχουν ξεκινήσει από το 2025. Έτσι μέχρι τέλος του '26 αυτή τη στιγμή δεν επιτρέπεται η εγγραφή νέων ακινήτων στο πρώτο, δεύτερο και τρίτο δημοτικό διαμέρισμα του Δήμου Αθηναίων καθώς και στην πρώτη δημοτική κοινότητα της Θεσσαλονίκης.

Οπότε εάν έχετε κάποιο ακίνητο και θέλετε τώρα να ξεκινήσετε να κάνετε νέα διάθεση του ακινήτου ως βραχυχρόνια μίσθωση και είστε σε κάποια από αυτές τις περιοχές δεν επιτρέπεται να το κάνετε μέχρι τέλος του '26 και δεν ξέρουμε αν αυτό θα παραταθεί παραπάνω. Πάμε τώρα να δούμε ποιες είναι οι γενικές υποχρεώσεις σε ένα καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Πρέπει να κάνουμε εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Δεν επιτρέπεται καμία μίσθωση ή υπεκμίσθωση ακινήτου ούτε καν για μία μέρα εάν δεν έχουμε κάνει εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Και όπως είπαμε και πριν αν βρισκόμαστε σε κάποια από τις περιοχές του Δήμου Αθηναίων ή της Θεσσαλονίκης που αυτή τη στιγμή δεν επιτρέπεται η εγγραφή νέων ακινήτων σημαίνει ότι δεν μπορούμε να το κάνουμε.

Η δεύτερη υποχρέωση είναι ότι πρέπει να εισπράττουμε από τον πελάτη το ΤΑΚ το οποίο είναι το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και κάθε μήνα να δηλώνουμε το ΤΑΚ στο κράτος και να το αποδίδουμε. Η τρίτη υποχρέωσή μας είναι να δηλώνουμε όλα τα εισοδήματα που έχουν αποκτηθεί από τη βραχυχρόνια μίσθωση στην εφορία. Αυτό εάν είμαστε φυσικό πρόσωπο το κάνουμε στη φορολογική μας δήλωση στο τέλος του χρόνου ενώ εάν είμαστε εταιρεία ακολουθούμε την κανονική διαδικασία της έκδοσης των αποδείξεων και της δήλωσης στο myData.

Αν τώρα έχουμε εταιρεία, το οποίο θα το δούμε στη πορεία, θα πρέπει να βάζουμε ΦΠΑ και έχουμε επιπλέον ένα τέλος διαμονής παρεπιδημούντων. Πάμε να δούμε τώρα τις ειδικές προδιαγραφές που πρέπει να έχει ένα κατάλυμα προκειμένου να μπορεί να διατεθεί ως βραχυχρόνια μίσθωση. Δεν αρκεί δηλαδή να πούμε ότι φτιάχνουμε ένα κατάλυμα και το κάνουμε όμορφο και το μισθώνουμε στη βραχυχρόνια μίσθωση θα πρέπει να έχει συγκεκριμένες λειτουργικές και τεχνικές απαιτήσεις.

Αρχικά το ακίνητο πρέπει να είναι νόμιμο. Δεν επιτρέπεται η ενοικίαση κανενός ακινήτου το οποίο δεν είναι νόμιμο και δεν είναι κύριας χρήσης. Θα πρέπει δηλαδή να υπάρχει η οικοδομική άδεια και ο χώρος να είναι κύριας χρήσης.

Αυτό σημαίνει ότι δεν μπορεί να νοικιαστεί οποιοσδήποτε άλλος χώρος όπως αποθήκη ή οποιαδήποτε άλλα σημεία ενός κτιρίου θα πρέπει να είναι νόμιμο ακίνητο με κύρια χρήση. Θα πρέπει να υπάρχει φυσικός φωτισμός θα πρέπει να υπάρχει αερισμός και θα πρέπει να υπάρχει και κλιματισμός τουλάχιστον στα υπνοδωμάτια. Θα πρέπει να έχει ασφαλιστεί για αστική ευθύνη και δεν είναι κάτι προαιρετικό πλέον είναι υποχρεωτικό.

Θα πρέπει να υπάρχει υπεύθυνη δήλωση ηλεκτρολόγου εγκαταστάτη είναι αυτό που συνήθως δηλώνουμε στη ΔΕΗ όταν βάζουμε ρεύμα. Εάν δεν έχει γίνει όμως στο ενδιάμεσο θα πρέπει σίγουρα να γίνει και να κατατεθεί και στο ΔΕΔΔΗΕ αλλά και να υπάρχει στο φάκελο του ακινήτου. Επίσης θα πρέπει να υπάρχουν πυροσβεστήρες, ανιχνευτές καπνού, ρελέ διαρροής στον ηλεκτρικό πίνακα και σημάνσεις διαφυγής σε περίπτωση που πέσει το ρεύμα.

Θα πρέπει να υπάρχει πιστοποιητικό μυοκτονίας, απεντόμωσης και φαρμακείο με είδη πρώτων βοηθειών.

Τέλος θα πρέπει να υπάρχει και ένας οδηγός με τηλέφωνα πρώτης ανάγκης. Οι λεπτομέρειες αυτές είναι συγκεκριμένες. Υπάρχει αναλυτικά το τι πρέπει να περιέχει μέσα το φαρμακείο καθώς και το τι είναι τα τηλέφωνα πρώτης ανάγκης που πρέπει να υπάρχουν σε πίνακα ανακοινωμένο μέσα στο χώρο.

Πάμε τώρα να δούμε τις πραγματικές περιπτώσεις και πότε συμφέρει κάποιος να επενδύσει σε βραχυχρόνια μίσθωση ή πότε συμφέρει να νοικιάσει το σπίτι του. Η πρώτη περίπτωση, γιατί θα ξεχωρίσουμε τις περιπτώσεις σε τρεις βασικές κατηγορίες. Η πρώτη περίπτωση είναι ο κλασικός air bed and breakfast δηλαδή όπως ξεκίνησε το Airbnb.

Δηλαδή αυτός που νοικιάζει το σπίτι του για να τσοντάρει στο ενοίκιό του ή που έχει ένα εξοχικό και θέλει να το νοικιάσει την περίοδο που δεν το χρησιμοποιεί. Η δεύτερη περίπτωση που θα δούμε είναι ο επαγγελματίας της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Αυτός δηλαδή που αποφάσισε να το κάνει είτε ως παράπλευρο επάγγελμα είτε ως κύρια εργασία του.

Και η τρίτη περίπτωση είναι οι εταιρείες βραχυχρόνιας μίσθωσης αυτές δηλαδή που αποκτούν και εκμεταλλεύονται πολλαπλά ακίνητα που διατηρούν προσωπικό και είναι μία μεγάλη και οργανωμένη εταιρεία στη βραχυχρόνια μίσθωση. Ο νόμος ξεχωρίζει αυτές τις τρεις περιπτώσεις. Ξεχωρίζει δηλαδή τον ιδιώτη ξεχωρίζει αυτόν που έχει την ατομική επιχείρηση ή αυτόν που έχει την εταιρεία.

Και πάμε να δούμε ποιες υποχρεώσεις έχει σε κάθε περίπτωση. Αν κάποιος είναι φυσικό πρόσωπο και θέλει να νοικιάσει το σπίτι του φυσικά μπορεί. Θα πρέπει όμως να μισθώνει από ένα έως δύο ακίνητα.

Εάν κάποιος έχει πάνω από δύο ακίνητα τα οποία τα διαθέτει σε βραχυχρόνια μίσθωση τότε φεύγει από αυτή την κατηγορία και πλέον δεν θεωρείται ένα άτομο που μισθώνει το σπίτι του αλλά θεωρείται ότι είναι μία επιχειρηματική δραστηριότητα. Αυτά τα ακίνητα θα πρέπει να είναι επιπλωμένα και να μην υπάρχουν καθόλου πρόσθετες υπηρεσίες πέραν των κλινοσκεπασμάτων. Δηλαδή οτιδήποτε άλλο θα μπορούσε να παρέχει ένα τουριστικό κατάλυμα ή μία ξενοδοχειακή μονάδα εάν παρέχεται από αυτά τα φυσικά πρόσωπα τότε φεύγει από την κατηγορία του φυσικού προσώπου και πάει στην εμπορική δραστηριότητα.

Εάν δηλαδή νοικιάζετε το σπίτι σας και το μόνο που παρέχετε είναι καθαρά σεντόνια και πετσέτες τότε ναι ανήκετε σε αυτή την κατηγορία και μπορείτε να νοικιάσετε το σπίτι σας εάν έχετε από ένα έως δύο ακίνητα. Μπορείτε δηλαδή να έχετε το εξοχικό και την κύρια κατοικία σας και να τα νοικιάζετε. Είναι απόλυτα λογικό και ο νόμος το αποδέχεται.

Είναι πολύ πιο απλό στη διαχείριση και τα εισοδήματα από αυτή τη διαδικασία θεωρούνται εισοδήματα από ενοίκια. Σίγουρα όμως έχουμε τις υποχρεώσεις της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Όταν παρέχουμε πρόσθετες υπηρεσίες όμως όπως φαγητό, room service, υπηρεσίες ευεξίας ή οτιδήποτε άλλο τότε αυτά θεωρούνται έσοδα από επιχειρηματική δραστηριότητα και απαιτείται έναρξη επαγγέλματος.

Στα νομικά πρόσωπα τώρα κάθε νομικό πρόσωπο θεωρείται ότι κάνει εμπορική πράξη. Δεν μπορεί δηλαδή σε καμία περίπτωση ένα νομικό πρόσωπο να θεωρηθεί ότι νοικιάζει ένα ακίνητο και αυτό είναι μία παρεπόμενη εργασία και δεν είναι επί της ουσίας εμπορική δραστηριότητα. Τα νομικά πρόσωπα δηλαδή σε κάθε περίπτωση θεωρείται ότι κάνουν εμπορική πράξη.

Αν τώρα είσαι λοιπόν ιδιώτης όπως είπαμε πριν με ένα έως δύο ακίνητα πρέπει να κάνεις εγγραφή στο Μητρώο Βραχυχρόνιας Μίσθωσης. Αυτό είναι υποχρεωτικό σε κάθε περίπτωση. Θα πρέπει να εκδίδεις απόδειξη είσπραξης για το τέλος ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση και να αποδίδεις αυτό το τέλος στο κράτος κάθε μήνα.

Αυτή τη δήλωση την κάνεις στην ΑΑΔΕ και μπορείς να την κάνεις και μόνος σου. Δεν χρεώνεις κάτι άλλο όπως ΦΠΑ ούτε έχεις την υποχρέωση δημιουργίας ατομικής επιχείρησης. Το εισόδημα που θα αποκτηθεί από αυτή την δραστηριότητα θεωρείται εισόδημα από ενοίκια και φορολογείται με την ίδια κλίμακα όπως εάν νοίκιαζες το σπίτι σου για μακροχρόνια μίσθωση.

Από 0 έως 12.000 ευρώ δηλαδή με 15%, από 12.000 έως 24.000 με 25%, από 24 έως 36.000 με 35% και από 36.000 και πάνω με 45%. Αυτή είναι η κλίμακα του 2026 δηλαδή με αυτή την κλίμακα θα φορολογηθούν τα εισοδήματα που θα αποκτηθούν μέσα στο 2026 και θα αποδοθούν το 2027. Αν τώρα έχεις τρία ή περισσότερα ακίνητα ή διαθέτεις και παραπάνω υπηρεσίες πέραν από την ενοικίαση του σπιτιού σου όπως είπαμε προηγουμένως τότε θα πρέπει να κάνεις έναρξη επιχείρησης.

Την έναρξη μπορείς να την κάνεις είτε ως ατομική επιχείρηση είτε ως νομικό πρόσωπο. Και στις δύο περιπτώσεις εάν δηλαδή κάνεις ατομική επιχείρηση ή αν κάνεις ένα νομικό πρόσωπο έχεις τις ίδιες βασικές υποχρεώσεις αλλά αλλάζει η φορολογία. Οι κοινές υποχρεώσεις δηλαδή είναι η τήρηση βιβλίων και στοιχείων θα πρέπει να εκδίδεις παραστατικά και να καταχωρούνται online στο myData θα πρέπει να χρεώνεις ΦΠΑ θα πρέπει να καταβάλλεις ασφαλιστικές εισφορές να εκδίδεις τα τιμολόγιά σου και να χρεώνεις όπως είπαμε και τα υπόλοιπα τέλη.

Στην ατομική επιχείρηση η φορολογία πηγαίνει σύμφωνα με την κλίμακα ατομικής επιχείρησης ενώ ως νομικό πρόσωπο έχεις σταθερό συντελεστή 22%.

Για περισσότερα θέματα με τη φορολογία μπορείτε να δείτε το προηγούμενο επεισόδιό μας που αφορά την φορολογία του 2026. Ως επιχείρηση είτε ατομική επιχείρηση είτε νομικό πρόσωπο έχεις τις ακόλουθες υποχρεώσεις. Αρχικά την εγγραφή στο Μητρώο όπως είπαμε και προηγουμένως την είσπραξη και απόδοση του ΤΑΚ κάθε μήνα.

Χρεώνεις ΦΠΑ 13% στην διαμονή. Επιπλέον ένα τέλος διαμονής 0,5%. Τις ειδικές προδιαγραφές καταλημάτων που αναφέραμε και προηγουμένως και φυσικά την υποχρέωση έκδοσης παραστατικών online στο myData.

Οι ατομικές επιχειρήσεις το εισόδημά τους το φορολογούνται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Στις εταιρείες η φορολογία είναι 22% και ανάλογα το είδος εταιρείας μπορεί να έχει 5% επιπλέον μέρισμα. Δείτε το σχετικό επεισόδιο για τη φορολογία στην οποία τα εξηγούμε πάρα πολύ αναλυτικά.

Εδώ πρέπει να πούμε ότι αν η εταιρεία είναι νομικό πρόσωπο επιβάλλεται και τέλος επιτηδεύματος για κάθε ξεχωριστό ακίνητο. Αυτό σημαίνει ότι ενδέχεται κάθε χρόνο να πρέπει να πληρώσετε 300 ή 600 ευρώ για κάθε πρόσθετο ακίνητο που έχετε στην εταιρεία. Μία άλλη παράμετρος τώρα την οποία πρέπει να λάβετε υπόψη είναι τα έξοδα.

Γιατί στην περίπτωση της ατομικής εταιρείας ή στην περίπτωση του νομικού προσώπου μπορείτε να καταχωρήσετε τα έξοδά σας στην εταιρεία. Στο θέμα των εξόδων τώρα μπορείτε να καταχωρήσετε τα έξοδα που θα κάνετε για τη διαχείριση των ακινήτων ή για την επισκευή των ακινήτων και να αφαιρεθούν από τη φορολογία σας. Ως ιδιώτης έχεις το δικαίωμα να εκπέμψεις 5% των εξόδων.

Ο νόμος δηλαδή δέχεται ότι από τα χρήματα που εισέπραξες ως ενοίκιο το 5% θα πάει για δαπάνες οπότε και αφαιρείται από τη φορολογία. Δεν μπορείς να βάλεις επιπλέον έξοδα ως ιδιώτης. Το 5% καλύπτει όλα τα έξοδα που θα μπορούσες να έχεις σύμφωνα με τον νόμο.

Αν όμως έχεις ατομική επιχείρηση ή αν έχεις κάποιο νομικό πρόσωπο... μπορείς να εντάξεις όλα τα πραγματικά έξοδα που έκανες είτε για αγορές προϊόντων είτε για έξοδα σε πλατφόρμες διαχείρισης για δαπάνες επίπλωσης ή ακόμα και ανακαίνισης του χώρου μπορείς να τα εντάξεις ως έξοδα και να μειώσουν τα έσοδά σου από τη φορολογία.

Το κράτος προκειμένου να προωθήσει τη μακροχρόνια μίσθωση έναντι της βραχυχρόνιας το 2026 έβγαλε καινούργιο νόμο όπου απαλλάσσει εντελώς από το φόρο... για τρία χρόνια όσους έχουν ακίνητα κάτω από 120 τετραγωνικά μέτρα και τα είχαν για διάθεση σε βραχυχρόνια μίσθωση ή τα είχαν κλειστά... και πλέον θέλουν να τα νοικιάσουν πρώτη φορά για μακροχρόνια μίσθωση.

Σε αυτή την περίπτωση η εφορία σε απαλλάσσει για τρία χρόνια εντελώς από τη φορολογία... κάτι το οποίο είναι ένα τεράστιο νούμερο και ενδεχομένως να κάνει τη διαφορά στο αν συμφέρει να μετατρέψετε το ακίνητό σας σε μακροχρόνια μίσθωση ή αν συμφέρει να φύγετε από το καθεστώς της βραχυχρόνιας μίσθωσης και να επιστρέψετε στην μακροχρόνια μίσθωση. Το πραγματικό ερώτημα τώρα δεν είναι θεωρητικό.

Θα πρέπει να το δείτε ξεχωριστά ο καθένας. Θα πρέπει να δείτε πόσο χρόνο ξοδεύετε με κάθε πελάτη τι έξοδα πληρώνετε σε πλατφόρμες... πόσο χρόνο θα αφιερώσετε για τη διαχείριση όλου αυτού και αν συμφέρει να εξοπλίσετε τα ακίνητά σας ή το ακίνητό σας προκειμένου να το νοικιάζετε.

Αυτό είναι μία σύγκριση που θα πρέπει να την κάνει ο καθένας για τον εαυτό του για να δείτε στο τέλος εάν όντως συμφέρει να μπείτε στο παιχνίδι της βραχυχρόνιας μίσθωσης. Η δική μου γνώμη είναι ότι συμφέρει να το κάνετε σε τρεις περιπτώσεις. Η πρώτη περίπτωση είναι όταν θέλετε να ασχοληθείτε σοβαρά και να το δείτε ως επάγγελμα.

Η δεύτερη περίπτωση είναι αν έχετε κάποιο ακίνητο σε πολύ κεντρικό σημείο ή σε πολύ τουριστικό σημείο. Και η τρίτη περίπτωση είναι όταν θέλετε να το κάνετε ως παρεπόμενη εργασία για το δικό σας σπίτι. Αν έχετε δηλαδή ένα εξοχικό το οποίο θέλετε να το χρησιμοποιείτε κάποια περίοδο...

αλλά στο ενδιάμεσο όταν κάθεται θέλετε να το νοικιάσετε τότε είναι τρεις διαφορετικές περιπτώσεις στις οποίες συμφέρει να ασχοληθείτε. Σε όλες τις υπόλοιπες περιπτώσεις η μακροχρόνια μίσθωση συμφέρει συνήθως περισσότερο. Το τελικό συμπέρασμα όμως να το κρίνετε εσείς.

Είναι καλό να συμβουλευτείτε κάποιον ειδικό είτε τον λογιστή σας για να δείτε εάν συμφέρει να κάνετε κάποιο είδος εταιρείας και αν γενικότερα σας συμφέρει να μπείτε στο χώρο της βραχυχρόνιας μίσθωσης.

Κάθε Τετάρτη στις 10 η ώρα στο HiT TV, στο YouTube, το Spotify και όλες τις πλατφόρμες podcast.