Φορολογία Airbnb: Ιδιώτης, Ατομική Επιχείρηση ή Εταιρεία;

Κατηγορία 1: Ο Ιδιώτης (1–2 Ακίνητα)

Αν είστε φυσικό πρόσωπο και νοικιάζετε ένα ή δύο ακίνητα χωρίς πρόσθετες υπηρεσίες (πέρα από κλινοσκεπάσματα), ανήκετε στην πιο απλή κατηγορία. Τα εισοδήματα θεωρούνται εισοδήματα από ενοίκια και φορολογούνται με την κλίμακα ενοικίων 2026:

Εισόδημα	Συντελεστής
0 – 12.000 €	15%
12.001 – 24.000 €	25%
24.001 – 36.000 €	35%
36.001 € +	45%

Δεν χρειάζεται έναρξη επιχείρησης, δεν χρεώνετε ΦΠΑ, και η δήλωση στην ΑΑΔΕ για το ΤΑΚ μπορεί να γίνει μόνη σας. Ο νόμος αναγνωρίζει αυτόματα 5% έκπτωση εξόδων — δεν μπορείτε να βάλετε παραπάνω.

Αν όμως παρέχετε πρόσθετες υπηρεσίες (φαγητό, room service, υπηρεσίες ευεξίας) ή αν διαθέτετε πάνω από δύο ακίνητα, τότε φεύγετε αυτόματα από αυτή την κατηγορία και απαιτείται έναρξη επαγγέλματος.

Κατηγορία 2: Ατομική Επιχείρηση (3+ Ακίνητα ή Πρόσθετες Υπηρεσίες)

Με τρία ή περισσότερα ακίνητα, ή αν παρέχετε οτιδήποτε παραπάνω από καθαρά σεντόνια, πρέπει να κάνετε έναρξη επιχείρησης. Οι υποχρεώσεις γίνονται σημαντικά πιο σύνθετες:

• Τήρηση βιβλίων και στοιχείων — παραστατικά online στο MyData
• Χρέωση ΦΠΑ 13% στη διαμονή
• Τέλος διαμονής παρεπιδημούντων 0,5%
• Ασφαλιστικές εισφορές
• Εγγραφή Μητρώου + ΤΑΚ (ίδιες υποχρεώσεις)

Το εισόδημα φορολογείται ως εισόδημα από επιχειρηματική δραστηριότητα. Το πλεονέκτημα: μπορείτε να εντάξετε πραγματικά έξοδα (ανακαίνιση, εξοπλισμό, πλατφόρμες διαχείρισης, επίπλωση) και να μειώσετε τη φορολογητέα βάση σας — πολύ μεγαλύτερη ευελιξία σε σχέση με το 5% του ιδιώτη.

Κατηγορία 3: Νομικό Πρόσωπο (Εταιρεία)

Κάθε νομικό πρόσωπο θεωρείται ότι κάνει εμπορική πράξη — δεν υπάρχει «παρεπόμενη» κατηγορία. Η φορολογία είναι σταθερός συντελεστής 22% και ανάλογα το είδος εταιρείας μπορεί να υπάρχει επιπλέον 5% μέρισμα.

Επιπλέον επιβάρυνση: τέλος επιτηδεύματος για κάθε ξεχωριστό ακίνητο — 300 ή 600 € ανά ακίνητο, ανά χρόνο. Σε πολλά ακίνητα αυτό αθροίζεται σημαντικά.

Οι υπόλοιπες υποχρεώσεις (ΦΠΑ 13%, τέλος διαμονής, MyData, ΤΑΚ, Μητρώο) είναι ίδιες με την ατομική επιχείρηση.

Το Συμπέρασμα

Η επιλογή κατηγορίας δεν είναι μόνο θέμα αριθμού ακινήτων — εξαρτάται από τις υπηρεσίες που παρέχετε, τα πραγματικά έξοδα και τον όγκο εσόδων. Ο ιδιώτης με 1-2 ακίνητα έχει απλούστερη διαχείριση αλλά περιορισμένη έκπτωση. Η ατομική ή εταιρεία εντάσσει πραγματικά έξοδα αλλά αναλαμβάνει ΦΠΑ, MyData και ασφαλιστικές εισφορές. Συμβουλευτείτε τον λογιστή σας για να δείτε ποια μορφή σας συμφέρει.

Για περισσότερες πληροφορίες και για κανόνες, περιορισμοί & υποχρεώσεις βραχυχρόνιας μίσθωσης — και για σύγκριση βραχυχρόνιας vs μακροχρόνιας μίσθωσης — θέματα που καλύπτονται αναλυτικά στο επεισόδιο — δείτε το σχετικό βίντεο στο YouTube.